千万不要买泰禾院子啊

2020-05-16 6:21:17 沙发 核评

原发/地产知识局(ID:dichanzhishiju),局姐

这两天,千亿房企泰禾集团默默地发了一串公告。

千万不要买泰禾院子啊

看上去专业又复杂,总结起来就一句话:

终止对泰禾人寿的收购、股票复牌,以及,筹划引入战略投资者,也就是俗称的“白武士”。

身为曾经的千亿房企,泰禾被高杠杆拉下神坛,身负近2000亿元巨债,前前后后卖了两轮项目,都没能缓过神来。

山穷水尽之际,尝试引入战略投资者,卖身求存,是泰禾的终极自救。

公告发布两天过去,各路媒体已经追踪过一轮。

局姐发现,很多同行都乐观地认为泰禾将迎来“触底反弹”。资本市场的态度也在转暖——至少,泰禾集团的股票在经历了昨天一整日的低开低走之后,今天,终于乐观地涨停了。

手中攥着泰禾烂尾楼,一度拉着横幅跪在院子大门口的苦主们——

千万不要买泰禾院子啊

终于可以开始弹冠相庆了——好不容易有了那么一点点希望,从这个大坑里爬出来了。

整体还是挺欣慰的。

但是,局姐惊讶地看到,不少中介已经在各种渠道,狂推深圳泰禾院子了……

不得不说,这实在有点不太厚道。

今天这一篇,局姐就给你分析一下,在当下的局势之下,深圳泰禾院子,以及全国的其他泰禾院子,真的能买吗?

泰禾院子能买吗?

首先要知道,泰禾怎么一步步走到现在这个田地的。

泰禾起于福建,以超级豪宅“院子系”著称。鼎盛之时,局姐曾应邀参观北京的“运河岸上的院子”。京杭大运河边,深街静巷,高墙大院,产品本身的惊艳自不用提。

最贵的一栋,卖到了3亿的天价。

北京的“院子”一炮走红,成了泰禾的明星产品线。

2013年开始,黄其森启动全国扩张,几年下来,在各地拿了一大堆地王。2017年底,销售刚到千亿的泰禾,喊出了“明年销售目标2000亿”的豪言壮语。

然后,遭遇了地产史上最寒冷的2018年。

2018年底,泰禾完成布局“22城44院”,总负债从2012年的一百多亿直线上升到2112.47亿元。

千万不要买泰禾院子啊

当年年底,泰禾账上的货币资金只有148.95亿元,集团经营活动产生的现金流量净额只有138.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额高达574.28亿元。

背上了2000亿巨债的泰禾开始不热衷于公布自己的销售数据了。扭扭捏捏了半年,黄老板才在2019年6月公布了2018年全年的销售额:

1300亿。

只完成了2000亿小目标的65%。

更神奇的是,就在这个数据公开的前几天,东方金诚国际信用评估公司给泰禾出具了一份跟踪评级报告,披露了泰禾2018年的销售数据:

929.36亿。

消失的300多亿去哪了?这个话题一度成为市场关注的焦点,但最后,也就不了了之了。

大家只能从年报的数据中,看到泰禾的营业收入和存货之间的比例……

千万不要买泰禾院子啊

反正压在手里的越来越多就对了。

又是一年过去。这2020年都过去快一半了,别说销售业绩,就连2019年的年报都还没出呢。

但是,从前几天披露的主要经营数据中可以看到,泰禾集团营收和净利都是在下降的,其中,营业收入只有237.48亿元,同比下降23.36%。

真的,隔着屏幕,局姐都能感觉到泰禾资金链的紧张程度。

但还有更多的人是用自己的钱包,实实在在地感受的。

比如说,已经停工半年的,北京院子的准业主;

已经停工一年的,泰禾上海的大城小院长兴岛项目的准业主;

以及,泰禾杭州院子、泰禾苏州金尊府、泰禾东莞新天地以及太原金尊府等项目的准业主们……

几百万几千万的钱出了,却迟迟拿不到房,真是捉急。北京院子的准业主不得不下跪求关注,而上海泰禾大城小院的业主专门开了个公众号来维权,发的照片,嗯……感觉真的快成烂尾楼了。

千万不要买泰禾院子啊

当然,关于停工,泰禾对外统一的说法是:

泰禾是一家不愿意减配的房企。项目经理拿出设计图和施工进程给业主看,这些资料显示,项目即将完工,如果着急交房,随时可以验收,但泰禾因为不愿意减配,希望献上更好的产品。”

“泰禾向业主坦诚了交房的时间。泰禾对品质的追求,让不少业主愿意给予企业时间与信任。”

行行行,你说的都对。

其实吧,黄老板一直在自救。

眼看着销售不给力,回款越来越慢,举步维艰的泰禾早早就开始卖项目了。

2018年底,就有消息称孙宏斌有意接手泰禾的项目,但最后入局的大救星,是福建老乡,世茂。

泰禾前前后后卖了十几个项目,包括广州院子和佛山院子,回款超过百亿元,还是没能缓过神来。

这一轮收购保险公司的进程之所以暂停,是因为黄其森没能及时还上18.97亿元的欠款,公司“被法院列为被执行人”。

山穷水尽之际,引入战略投资者,是泰禾的终极自救。

千万不要买泰禾院子啊

仔细看看,在关于筹划引入战略投资者的公告中,有这么一句话:

相关交易“可能导致公司控制权变更”。

用大白话来说,在巨量债务的泥潭里打滚了三年,无从脱身的泰禾老板黄其森,终于下了个决心:

为了让公司能活下去,不惜将一手创办的泰禾拱手相让。

想转让也得有人接盘呐!谁来?

公告中有这么一段话:

千万不要买泰禾院子啊

于是,业内众说纷纭。有人说央企金茂,有人说福建本地国企,有人说是中国平安,甚至,有人猜是恒大。

个个都是业内响当当的金字招牌,大而不会倒的那种。

但是,泰禾这巨债压身的小身子骨,真不是谁都接得住的。

一个接近金茂的小伙伴私下说,是有在接触谈收购,但也只是意向阶段,金茂还在一个一个项目了解情况。

不一定敢要,泰禾的项目都被世茂和融创梳过一遍了,有价值,没坑的,早就被对方拿走了,剩下来的很多都是有问题的。

也有另一家地方国企的小伙伴和局姐透露,黄老板曾经想把当地的两个项目卖给他们,做完背调之后,被营销的老大坚决否了:

“算不过账啊。”

所以,这一轮,黄老板能成功吗?

局姐真不好判断。毕竟,公布的只是“筹划”而已,具体筹划到哪一步,那就不太好说了。

但是,退一万步,就算卖身不成,利好消息一出来,拉动了股价,也恢复了大家对泰禾的信心,压在手上的那些项目,就可以赶紧出货了。

别的不说,只要深圳院子能够按照每栋5000万-1亿元的价格区间热卖回款,泰禾的资金压力都能缓解不少。

无论顺境还是逆境,黄老板总是资本运作的高手。

话说回来,这两年,泰禾的房子为什么卖得不好呢?

首先是定位问题。

泰禾主打的院子系,是豪宅,豪宅的特性本就是高总价低周转。然后还遇到遥遥无期的限价,豪宅就更不好卖了。

其次,泰禾似乎并不那么了解各地的市场,拿地的时候,总是拿地价又贵,又正好错过富豪比较喜欢下手的区域。

比如说,广州院子的选址,在毫无豪宅基因的增城,距离广州市中心70公里,开车接近一个半小时,去化速度是肉眼可见的慢。

又比如说,深圳院子的选址在尖岗山,2015年的深圳地王,光地价就8万一平。前几天,营销中心终于正式对外开放了,但深圳的富豪们似乎更喜欢去深圳湾买房。

……

最后,资金链紧张,本身也是很影响出货速度的。

这么说吧。

当年,泰禾广州院子因为资金链的问题,一直没钱去拿预售许可证,房子没法卖,也没办法网签,伴随世茂入场,接手了股权,有钱了,才把这个烦恼解决,可以开开心心卖楼了。

然后……大家都知道深圳院子是还没有拿到预售证的吧?

有业内人士透露,深圳院子没拿预售证和广州那一次不太一样。

之前,泰禾在深圳坪山开发了泰禾中央广场,是个商改住项目,因为无法以住宅形式交楼,从2018年开始一直停工,政府要求泰禾处理好商改住问题才能给院子的预售证。

但是,泰禾中央广场已经卖掉了啊!虽然当时是承诺业主2年后可按照1.1倍退款,然鹅,现在泰禾去哪里能找到十几个亿的现金呢?

千万不要买泰禾院子啊

就算有了预售证,能不能顺利建成,顺利交楼呢?

这些,恐怕才是想要入手的小伙伴们,可能遇到的最大风险吧。

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